2024年房地产市场：预测中的降息预期是什么

　　

　　

　　在加拿大央行上调基准利率近两年之后，一些预测人士预计房地产市场的调整将在2024年结束。

　　但何时触底，以及房屋销售和价格反弹的力度有多大，一直困扰着一些继续离场观望的加拿大人。

　　加拿大央行的政策利率可能会成为2024年加拿大房地产市场的晴雨表，对明年降息的预测可能会减轻潜在买家的一些压力。

　　尽管加拿大央行(Bank of Canada)的最新决策连续三次保持不变，但为《环球新闻》(Global News)独家进行的益普索(Ipsos)民意调查显示，许多加拿大人感觉被过去两年快速上升的利率困住了。

　　益普索在12月8日至11日期间对1000多名加拿大成年人进行了调查，其中约73%的人表示，高利率使他们远离房地产市场，因此他们不会买卖房屋。

　　益普索(Ipsos)的数据显示，利率上升尤其让千禧一代(85%)、不列颠哥伦比亚省(76%)和魁北克省(86%)的千禧一代退居二线。

　　1:41低利率的迹象可能会推动加拿大房地产市场的反弹

　　益普索全球首席执行官达雷尔·布里克告诉《环球新闻》，尽管更高的借贷成本可能是明年许多人进入房地产市场的障碍，但如果一些卖家无法在续期时处理增加的抵押贷款支付，利率上升可能会给他们带来推动。

　　他说:“我认为，就未来的住房而言，我们必须考虑的首要问题是，目前有抵押贷款的人是否能够负担得起。”

　　加拿大皇家银行助理首席经济学家罗伯特·霍格(Robert Hogue)告诉《环球新闻》(Global News)，他预计房地产活动将在传统上较为繁忙的春季市场之前回升，但高借贷成本将在2024年上半年继续抑制购房。

　　他说，与债券收益率走软相关的固定抵押贷款利率下降，可能会激励一些买家进入春季市场，也就是那些希望把握价格低点的投资者。

　　Hogue认为，在2024年初，房地产市场的供应将继续增长，但他预计，在抵押贷款利率上涨的压力下，卖家不会大量上市。

　　虽然新的一年将有一批加拿大房主的抵押贷款到期，但霍格说，加拿大皇家银行预计不会有很多人被迫出售房产。他确实认为，在续贷利率上升的情况下，许多家庭需要控制支出，但他辩称，抵押贷款压力测试本应为违约或被迫出售提供必要的缓冲。

　　霍格表示:“这种动态已经存在了几个月，但我们预计不会出现大量卖家涌入的情况，从而使市场陷入某种螺旋式下跌，出现严重的不平衡，没有买家，但有很多卖家，从而推动价格下跌。”

　　如果降息最终成为现实——大银行的预测是在今年第二季度——霍格预计需求将会温和上升。

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　　但他表示，在借款成本出现有意义的改善——即多次降息之前，购房者不会成群结队地回来。因此，Hogue认为房地产市场活动将在今年下半年得到“提振”。

　　这一预测与Royal LePage的预测相似，该公司预计2024年下半年销售和价格将回升。

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　　这家全国性经纪公司在其2024年展望中表示，预计加拿大房屋总价格将在第四季度同比上涨5.5%。如果这些预测成立，房价将接近2022年第一季度的大流行峰值。

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　　Royal LePage首席执行官Phil Soper表示，房地产市场存在被压抑的需求，加拿大人正在寻找信心，在他们离开观望之前，价格调整已经结束。

　　他预计，当利率开始下降时，这将足以让加拿大人相信，他们今天购买的房屋明天不会贬值，从而为重返房地产市场扫清道路。

　　索珀说:“无论何时发生，无论幅度有多小，即使是央行利率下降25个基点，也会对加拿大房地产活动产生巨大影响。”

　　加拿大央行本身也表示，它对过快降息持谨慎态度，因为这可能对房地产市场产生影响。12月6日的议息会议显示，管理委员会担心过早降息会刺激楼市活动"反弹"，进而推高住房价格。

　　在加拿大利率较高的环境下，房主在更新房屋时必须承受很大的压力，而在过去一年里，那些非住房市场的房主也受到了租金飙升的影响。

　　尽管目前的总体通胀率为3.1。从2022年6月8.1%的峰值大幅下降，但住房仍然是加拿大人生活成本上升的一个重要来源。

　　根据Rentals最近的一份报告，有迹象表明，到2023年底，房价上涨的速度正在放缓。ca和城市化。该机构指出，11月份全国租金价格仍同比上涨8.4%，但涨幅较10月份有所放缓。温哥华和多伦多的平均租金持平或略有下降。

　　霍格说，借贷成本的最终降低不仅有助于刺激自有住房市场的活动，而且还可以缓解租赁方面一直存在的压力，因为更多的租房者会购买，他们的空置单元也会回到市场上。

　　他说:“一旦购房者的负担能力提高到一定程度，那么这种顺着住房阶梯向上的自然流动就会在一定程度上重新出现，这应该会给租房方面带来一点缓解。”

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　　近年来，加拿大的租赁市场面临着来自多个方面的压力:新移民的需求激增，他们倾向于先租后买;缺乏足够的住房供应，特别是在大城市;更高的借贷成本限制了有多少家庭能够负担得起放弃他们的公寓购买住房。

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　　霍格警告说，尽管租赁市场有望在2024年得到缓解，但仍将存在“很大的紧张局势”。他说，移民水平预计将在过去一年的创纪录水平上略有缓和，但仍将“保持强劲”，这为需求水平设定了底线。

　　布里克说，租房者无法进入自有住房市场，这应该引起政策制定者的担忧。

　　益普索的调查显示，77%的受访者现在认为，只有富人才能拥有自己的房子，而71%的人已经放弃了拥有自己的房子。

　　加拿大银行(Bank of Canada)的一项指数显示，由于借贷成本上升与房价上涨同时出现，住房负担能力在2023年第三季度达到了41年来的最低水平。

　　然而，这一趋势在今年最后一个季度出现了逆转的迹象，许多市场的价格都出现了下跌，因为市场预计2024年将降息，固定抵押贷款利率开始下降。

　　比较网站Ratehub。ca指出，在其追踪的10个主要城市中，11月份购房所需收入逐月下降，但卡尔加里(Calgary)是个明显的例外。

　　索珀说，近年来，卡尔加里和艾伯塔省的房价相对较低，经济也很强劲，是“负担能力突出的地区”。这有助于推动阿尔伯塔省的人口激增，无论是新移民还是现有的加拿大居民，都在寻找一个负担得起的家。

　　索珀说:“我相信我们已经跨过了一个临界点，就业(不再)是城际或省际移民的驱动因素，现在它已经变成了住房成本，这既是由于房屋价值的巨大差异，也是由于虚拟工作背后的技术。”

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　　霍格说，他预计在全国范围内，特别是在中央银行多次降息以降低抵押贷款资格门槛之前，负担能力水平将继续“限制”首次购房者。

　　影响住房负担能力的另一个因素是供应不足。

　　虽然2023年的房屋开工率在利率上升的重压下基本保持不变，但Hogue表示，这一速度与加拿大恢复市场负担能力所需要的速度不符。

　　加拿大抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)曾表示，到2030年，该国将需要在目前的建设速度基础上再增加350万套住房，以使新老加拿大人再次负担得起住房。

　　Hogue将在新的一年密切关注专门建造的租赁公寓的建设活动，因为市场“迫切需要”新的租赁单元。

　　联邦政府最近宣布了一项计划，重新启动战时的建设努力，以加快加拿大住房建设的步伐。在过去的几个月里，渥太华一直在依靠新的和旧的项目来降低动工的门槛，并打开各省和各市的资金水龙头，以激励密集化和加快项目审批。

　　然而，索珀说，由于需要移民来维持加拿大的经济，单靠快速的建设努力来满足涌入的需求并恢复负担能力的希望渺茫。

　　“各级政府解决住房供应危机的努力是最受欢迎的，”他表示。

　　“我不相信他们有任何希望让住房在绝对意义上变得更容易负担，换句话说，降低该国房屋的价值。”

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　　布里克说，近几个月来，各级政府的政客们都对住房负担能力做出了一系列承诺和建议，对于渴望结果的加拿大人来说，2024年可能是成败攸关的一年。

　　“在12个月的时间里，我们将看到他们是否真的能够在这方面取得任何成功，”他说。

　　“人们不会等待很长时间，看看他们是否真的成功了。”

　　-环球新闻记者安妮·加维奥拉的资料