一项备受争议的开发商激励措施可能会刺激圣地亚哥各地高层住宅的繁荣

　　

　　〇圣地亚哥

　　引发圣地亚哥最新住房争议的一项开发商激励措施，被支持者和批评者都称为开拓性和非常规的，似乎即将在全市范围内建造高层建筑。

　　“完整社区住房解决方案”(Complete Communities Housing Solutions)允许开发商建造的建筑面积最大可达房地产分区通常允许的四倍，在市议会三年前批准后，它的发展势头缓慢。

　　但开发商已经开始接受这个计划，主要是因为它使一些项目成为可能，而他们认为，如果采用普通的密度奖励计划或其他城市住房激励措施，这些项目在财务上是不可行的。

　　住房委员会的数据显示，自去年以来，该计划批准的新公寓数量增加了两倍多——2023年为653套，而2022年为169套。

　　市政府官员表示，到目前为止，该项目已经批准了1452套公寓。但他们表示，还有2500多套公寓的申请正在审批中。

　　市长托德·格洛里亚(Todd Gloria)最新的一揽子住房激励措施提议放宽规定，使该项目对开发商更具吸引力。但这就是争议的来源。

　　为了建造比分区所允许的规模大得多的项目，使用完整社区计划的开发商还必须为低收入人群建造数量较少的租金限制公寓。

　　目前，这些限制租金的公寓必须与市场价格公寓建在同一地点，以创造不同收入人群的综合社区，但格洛丽亚希望允许在其他地方建造限制租金的公寓。

　　上个月，市议会投票否决了格洛丽亚的方案，原因是担心这一改变会将许多租金限制单元推向不那么富裕的地区，从而使贫困人口集中，并加剧种族隔离。

　　

　　政治

　　在这个范围广泛的一揽子计划中，最具争议的是一项提议，即允许开发商在不同地点建造低收入住房和市价住房

　　2023年11月13日

　　该计划计划于周二进行第二次议会投票，可能会对“完整社区”提案进行一些修改。

　　

　　政治

　　市长托德·格洛里亚和市议会主席表示，该计划将被修改。该计划上周遭到否决，部分原因是担心贫困集中。

　　2023年11月21日

　　一些批评人士表示，该市不应该改变他们认为已经激进的计划，直到更清楚地了解它的原始形式会产生什么影响。

　　“在他们开始要求修改一些东西之前，这个城市应该先进行一堆分析，”一个名为“更好的圣地亚哥邻居”(Neighbors for a Better San Diego)的组织的负责人杰夫·休特(Geoff Hueter)说。

　　休特和他的组织通常反对密集的住房开发，他们说，“完整社区”提供的限制租金的住房远远少于市政官员所说的。

　　但他说，更令人担忧的是这些项目的规模和规模。他指出，最近在大学城(University City)一个有1,315个单元、规划为108个单元的项目获得批准，在银行家山(Bankers Hill)一个有262个单元、规划为52个单元的项目获得批准。

　　因为“完整社区”计划不是基于其他激励措施所使用的公式，而是基于一个不同的概念，即容积率，所以有可能出现大幅超出分区范围的项目。

　　容积率不是根据分区来规定最大单位数量，而是根据地面地块的平方英尺的特定乘数来决定可以建造多少总平方英尺。开发商可以决定建造多少个单元，只要项目不超过这个平方英尺。

　　在完整社区下，不同社区的开发商可以使用不同的建筑面积乘数——从沿海地区的2到拥有公共交通、高薪工作和教育机会的地区的8。

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　　将于2023年12月7日(周四)在北公园(North Park)的一栋公寓楼门罗(Monroe)继续使用该激励措施。

　　以银行家山(Bankers Hill)的新项目为例，开发商将云杉街(Spruce Street)地块的35,284平方英尺(约合35,284平方米)乘以该社区8的容积率，得到的许可面积为282,272平方英尺。

　　获批的项目是一座194英尺高的塔楼，公寓面积为272,885平方英尺，停车场面积为122,496平方英尺，不计入容积率。这262套公寓的平均面积为810平方英尺。

　　休特说:“你要建造的实际总建筑面积完全脱离了潜在的分区。”“作为开发商，你希望找到最高的容积率津贴。”

　　比例为8的社区包括小意大利、银行家山、希尔克雷斯特和大学城。多年来一直使用容积率的市中心，是该市唯一不受容积率限制的地区。

　　二级完整社区容积率为6.5的社区包括北公园(North Park)、圣地亚哥东南部的部分地区，以及大学大道(University Avenue)和埃尔卡洪大道(El Cajon Boulevard)沿线的大部分市中心地区。

　　Mission Valley、Grantville、Mira Mesa和卡尼梅萨(Kearny Mesa)的大部分地区位于第三层，容积率为4。

　　休特说，这个项目走得太远了，使该市近年来批准的其他开发商激励措施相形见绌。

　　但开发商称赞该计划可以帮助激发圣地亚哥所需的建筑热潮，以实现2021年至2029年期间108,000套新住房的国家规定目标。

　　

　　政治

　　一份新报告发现，如果该市要达到国家规定的目标，住房产量必须增加两倍以上，而中低收入家庭的问题尤其严重

　　2023年11月30日

　　上个月，市政府官员透露，他们远远落后于进度。刚刚建成的住房单元超过1万套，还有9.7万套需要建造——或者说，连续六年每年需要建造1.6万套住房。

　　精简开发集团(Streamline Development Group)的老板约翰·艾伦(John Allen)上周表示，“完整社区”将带来巨大的改变。

　　Allen说:“在Complete Communities出现之前，很多项目都没有完成。“这项政策非常明智，而且具有前瞻性。”

　　他说，在该计划于2020年底获得批准后，开发商和贷款机构对该计划的接受速度有点慢，但他们已经参与了一段时间。数量有限的楼盘之所以建成，只是因为制定建筑计划、获得融资、获得市政府批准和聘请承包商都需要时间。

　　他说:“未来一两年，我们将看到更多这样的情况。”“总的来说，《Complete Communities》应该被视为一项重大成功。”

　　利用这一激励措施，艾伦的公司正在北公园(North Park)的波尔克大道(Polk Avenue)建设一个有137个单元的八层项目，而在银行家山(Bankers Hill)的一个有125个单元的项目也即将获得批准。

　　另一家参与当地发展的公司艾伦·马特金斯(Allen Matkins)也称赞了这个项目，并预测会有大事发生。

　　Allen Matkins律师事务所的合伙人博·彼得森(Bo Peterson)在该公司网站上的一篇文章中说，“虽然该项目对可负担性的苛刻要求最初引起的反应不温不热，但开发商随后发现，容积率大幅上升带来了诱人的回报的楼盘不计其数。”

　　彼得森在他的帖子中说，另一个呼吁是简化审批，包括不进行环境审查。

　　另一个因素是项目中需要限制租金的部分。

　　虽然“完整社区”(Complete Communities)将其租金限制的住房要求定为40%，但实际要求要低得多，因为这40%是基于底层分区的。一旦使用容积率倍增器，这个要求就会下降到整个正在建造的单位的更小的份额。

　　例如，在银行家山项目中，262个单元中只有22个是租金限制的——22个是该地块在加入完整社区奖励之前划分的52个单元的40%。

　　休特说:“因此，看起来非常好的交易实际上并不是非常好的交易。

　　他认为，在完整的社区中，只有大约6%的公寓对低收入人群实行租金限制。

　　艾伦说，部分原因是除了低收入住房外，该计划中的一些租金限制单元是为中等收入人群保留的，这些人的收入高达该地区中位数收入的120%——单身人士的收入为81,750美元。

　　Allen说:“Complete Communities正在提供大家都在谈论的中间住房。”“它还鼓励在交通枢纽周围建造适当密度的住房。”

　　艾伦还认为，该计划正在建造更多的公寓，他说，由于面积小，这些公寓自然更容易负担，尽管它们没有补贴和租金限制。他说，因为开发商有面积限制，但没有单位数量限制，所以他们可以建造成本更低的小户型。

　　一个例子是在银行家山的secya Complete Communities下建造的第一个项目。在这个八层楼高的项目的100个单元中，许多公寓都是月租金约为1900美元(约合人民币3900元)的单间公寓，面积从270平方英尺到411平方英尺不等。

　　市政府官员拒绝了关于完整社区的采访请求，而是通过电子邮件发送了一份准备好的声明。

　　“完整的社区住房解决方案允许在交通附近建造急需的住房，这些住房以前要么是非法的，要么是不可行的，”它说。“我们将继续监测和报告该计划的实施情况，以确定可能需要的任何额外改进，以确保该计划的持续成功，以满足圣地亚哥的住房需求。”