马哈拉施特拉邦政府给阿达尼的达拉维重建王牌可能会适得其反

　　在孟买的建筑商中，有一种令人不安的沉默。鲨鱼正与一条巨大的鲸鱼对抗。鲸鱼就是阿达尼集团。自从这家大型企业集团赢得了印度最大的贫民窟达拉维(Dharavi)的重建竞标以来，很明显，该公司将很快成为孟买房地产市场的关键参与者。这并没有引起太多的心痛，因为每个人都认识到，重建600英亩贫民窟的复杂而艰巨的任务只是少数人的工作。

　　上个月，马哈拉施特拉邦政府发出了一份奇怪的通知，让人开始心痛。政府宣布，首批40%的发展权转让(TDR)将强制从达拉维重建项目(DRP)购买。什么是TDR?简单地说，它是一种货币，可以让你在一块土地上建造更多的区域。

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　　如何产生TDR?假设开发商有权根据地块大小和道路宽度等普通指标建造1000平方英尺的建筑，但由于沿海法规规范或靠近海军防区等外来障碍，他只能建造600平方英尺的建筑。然后剩下的400平方英尺可以作为TDR在公开市场上以一定价格出售。考虑到达拉维的地理位置，阿达尼似乎有可能成为孟买房地产市场上TDR的主要供应商。靠近机场将限制建造高层建筑，从而允许阿达尼生产大量TDR。

　　另请阅读:达拉维重建:开发商寻求从阿达尼集团项目购买tdr的放松

　　政府的通知是严密而全面的。它告诉孟买的建筑商1)40%的TDR要求必须强制从DRP购买2)不只是40%，前40%的TDR要求必须从DRP购买3)TDR的定价高达建设者建造他的建筑的位置的Ready Reckoner价格的90%。来自DRP的TDR将根据你在哪里购买而具有不同的价值。

　　孟买的建筑商讨厌它。现在我不同情他们了。他们中的许多人对购房者发动了野蛮的攻击，摧毁了他们一生辛苦积累的财富。然而，从原则上讲，他们的担忧是有道理的，即使他们对公开谈论这件事犹豫不决。政府已经告诉孟买建筑商要购买的TDR数量/何时购买/以什么价格购买。该通知将阿达尼集团确定为队长，其余孟买建筑商作为赢得达拉维重建比赛的球员。

　　我理解向阿达尼集团提供这张强大的TDR卡的理由，因为它是一个长期酝酿的项目，比如达拉维重建项目。资产负债错配在一定的周期内是确定的。房屋库存可能需要几个月的时间才能出售，但出售TDR提供了平滑的流动性，可以解决任何暂时的现金流问题。我钦佩阿达尼的执行能力，并且相信他是目前执行如此规模和复杂项目的最佳球员。在我看来，除了阿达尼，只有洛达哈和赫拉南达尼有足够的带宽来考虑承担这样一个具有挑战性的项目。

　　然而，这张强大的TDR卡可能会为孟买的几个住房项目带来更高的成本。结构化数据不存在，但据信孟买三分之一的住房项目使用TDR来满足他们的FSI需求。在这些项目中，TDR贡献了总建筑面积的四分之一。最近的历史价格在Ready Reckoner的30% - 60%之间。(在达拉维:高达90%的Ready Reckoner被提议)。可以肯定的是，选择TDR的项目将在一个抵制价格上涨的消费市场中看到成本上升。在较差地段寻求再开发的小型企业将处于竞争劣势。相反，阿达尼的房地产项目如果没有适当的党内交易保障措施，可能在其其他项目中处于竞争优势。

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　　我怀疑另一种情况将在中期出现。大多数孟买建设者可能缺乏执行能力，但他们在规则手册中发明和发现机会的技能是传奇的。他们将找到简单的方法，完全绕过采购TDR的需要，使最新的通报失去效力。

　　解决方法很简单:与其惩罚从DRP购买TDR的建筑商，不如激励他们从DRP购买TDR。这将扩大TDR的蛋糕，尽管价格会更低——价值上的损失将在数量上得到补偿。政府给了阿达尼集团一张强大的小丑牌，认为它将为达拉维重建项目提供财政掩护。它不会。他们应该把卡片放回去。赢的牌在这副牌里。他们只需要仔细看看。